封面故事：房地產零碳戰爭
2023-02-01
外商搶租綠建築，租金溢價一成起跳
房地產零碳戰爭
過去一年，一股催動國內建築「轉綠」的風潮，正分別從外資客戶端、金融市場的投資端，以及政府的政策端，襲向台灣的不動產業。近年在全球資本市場掀起顛覆效應的ESG永續浪潮，如今彷彿在房地產市場「複製貼上」。這場房地產的零碳戰爭，將會如何改變台灣商辦市場生態？在這條邁向全面綠建築的道路上，台灣又有哪些挑戰尚待克服？
撰文．黃煒軒 研究員．李浩宇
最近來找我『諮詢』的各路人馬，是出乎意料地多……。」接受《今周刊》訪問時，林穎立稍微放慢了一下語速，用略帶苦笑的神情這麼說。
他是財團法人台灣建築中心的「永續城市數位雙生」經理，這個名稱聽來有些奇炫的部門，業務之一，是提供各類不動產的「ESG評鑑服務」，而林穎立口中那些讓他應接不暇的「諮詢」邀約，主題也多半就是資本市場早已耳熟能詳的這三個英文字母：ESG。
林穎立的感受很深，過去幾年在全球金融市場、企業營運上，掀起顛覆效應的ESG永續浪潮，如今，彷彿正在房地產市場複製貼上。他的結論，不只是因為自己滿檔的行程，一樁一樁鮮明具體的實際案例，更已在你我身邊陸續出現。
外資企業駐台標配 滙豐、Google 必備綠建築黃金標章
時間，先回到去年五月十二日的一場「開幕典禮」。
當日，在台北地標一○一大樓的五十四樓，滙豐（台灣）銀行舉辦總行喬遷開幕式，會中，時任滙豐（台灣）營運長費澤然（Zach Fraser）說了這麼一段話：「對於新總部計畫，很重要的考量是『LEED認證』……，集團目標在二○三○年達到淨零碳排，而搬進有LEED白金級認證的台北一○一，與集團的永續目標一致。」
費澤然口中的LEED，中文全稱為「能源與環境先導設計」（Leadership in Energy and Environmental Design），這是一項由美國綠建築協會制定，於二○○三年推行的綠建築評估準則。經過二十年的發展，LEED目前已成為國際間使用最廣泛的綠建築評估認證系統。
時間稍往前推，主角換成Google。二二年四月，在一場名為「解密Google永續發展」的媒體聚會上，Google台灣設施管理資深總監簡國峰表示，過去，Google辦公室的設置多僅考量地點、容量等常見指標，但如今，在全球承租辦公室時，Google已將「永續發展」列為必要條件。
所謂「必要條件」的具體標準是什麼？「Google的台灣辦公室，將以取得高等級LEED認證列為優先目標。」簡國峰說。
「近年外商進駐台灣，要求綠建築的『黃金標章』已是基本。」澄毓綠建築設計顧問總經理陳重仁如此觀察。曾獲選美國綠建築協會院士的陳重仁，生涯至今經手了六百多件海內外指標綠建築案，亦是首位回台服務的美國綠建築認證專業人員。
為何外資企業如此重視綠建築？答案，回到ESG浪潮的連鎖效應。根據聯合國環境規畫署（UNEP）二一年的研究指出，全球近四○％的碳排是由建築物產生，其中約七成與能源使用相關，剩餘三成則來自建材，以及營造階段的碳排放。「建築，在碳排占有很大一塊比重……，」台北一○一營運長劉家豪提出他的觀察，外商企業集團在優化ESG表現的需求或壓力下，「很多，就會想從建築下手！」
二一年十一月，新加坡大華資產管理發布研究報告，在企業普遍受到ESG洗禮、追求減碳的情況下，光是新興市場，至三○年，投資綠建築的潛在金額就將高達十七．八兆美元。
台灣急趕綠化腳步 近兩年LEED認證數大爆發
回到台灣，根據美國綠建築協會資料，自二○○八年至二○年的十三年期間，台灣一共只取得二一六張LEED認證，每年平均不到十四張；但在二一、二二這兩年，台灣進度猛飆，分別取得了三十一張、三十四張認證，明顯超過以往水準。
再看林穎立服務的台灣建築中心，由該中心評定的「台灣綠建築標章」，或在建物興建階段所發出的「綠建築候選證書」，也在這兩年大增，數量連年均達千張以上，明顯超過一三到二○年每年平均的六九六張水準。
「以台北南山廣場為例，很多外商像香奈兒、東方匯理等，都要求租用的辦公室最好是綠建築。」一位熟悉台北商辦市場租賃動態的業者向本刊表示。而知名房地產諮詢機構仲量聯行董事總經理趙正義更果斷定調：「這是趨勢，大樓未來再不改裝（成綠建築），以後你的大樓就沒人租了！」
不過，雖然這兩年台灣業者明確感受到建築物「綠化」的迫切性，但根據全球最大商仲集團世邦魏理仕（CBRE）的調查數據顯示，對比亞太地區主要城市，台北目前取得綠建築認證（台灣綠建築標章或LEED）的商辦，僅占全體商辦不到四成，不僅大幅落後占比達八成的雪梨、大阪、布里斯本及東京等城市，在該調查的二十八座城市中，亦僅排名第十五位，甚至還落後中國北京。 來源：
